父母出资买房登记女儿名下，借名买房是否成立？


［争议焦点］


父母出资购买房屋登记在女儿名下，每月贷款由父母转给女儿。父母起诉要求确认为该房屋的实际权人。


一审认为证据不能达到高度盖然性，借名买房需要有女婿的合意，驳回诉讼请求。


二审法院认为结合涉案房产的购买过程、居住状况等事实，足以证明父母为涉案房产的实际权利人，予以改判确认。


［诉讼请求］


高某、朱某向一审法院起诉请求：

1、判令原告为位于淄博市张店区房产的实际权利人；

2、本案案件受理费由被告承担。    


［一审查明］


2018年12月1日，被告高某1、原告朱某与淄博世界贸易中心置业有限公司签订《翡翠书院置业手册》，2018年12月2日，被告高某1、原告朱某（乙方预购方）与淄博世界贸易中心置业有限公司（甲方卖方）签订《认购合同》，约定乙方向甲方预定翡翠书院项目X号楼X单元X室等事项，被告高某1、原告朱某签字捺印确认。


2018年12月5日，被告高某1、原告朱某向淄博世界贸易中心置业有限公司提出更名申请，将房主姓名变更为高某1。


2018年12月6日，被告高某1通过其工行账户向淄博世界贸易中心置业有限公司银行账户支付房屋首付款400000元、通过其建行账户向淄博世界贸易中心置业有限公司银行账户支付房屋首付款383872元，共计支付房屋首付款787872元。


2019年8月27日，被告高某1通过其建行账户向淄博世界贸易中心置业有限公司银行账户支付车位定金20000元，2019年8月28日，被告高某1通过其建行账户向淄博世界贸易中心置业有限公司银行账户支付车位剩余款项110000元。根据淄博世界贸易中心置业有限公司收款回执显示，2019年11月19日，被告高某1通过银行转账向淄博世界贸易中心置业有限公司银行账户支付储藏室定金10000元，11月21日通过pos借记卡支付储藏室剩余款项18875元。


另查明，原告高某、朱某系夫妻关系，被告高某1系二人女儿。被告高某1与被告张某于2006年9月21日登记结婚，于2021年6月9日经本院调解离婚，双方在离婚时并未就案涉房产作出处分。原告朱某自2018年3月9日至2018年12月5日分四笔合计向被告高某1建设银行账户转款50万元。自2019年1月起，原告朱某每月向被告高某1名下的中信银行账户转款6600元，被告高某1每月偿还中信银行的房屋贷款6569.62元。


［一审判决］


一审法院认为，本案争议焦点为：案涉房屋是否构成借名买房。


原告高某、朱某主张案涉房屋系因其无法办理按揭贷款，由被告高某1代持，应对自己的主张承担举证责任。原告高某、朱某虽提供证据证明其对案涉房屋的购买存在出资关系，但并非由原告全额缴纳首付款，购买涉案房屋发生在被告高某1与被告张某夫妻关系存续期间，作为家庭重要事项，如果是借名买房而非借款或者赠与，原告应与二被告明示并取得二被告特别是被告张某的明确认可，而现有证据不能充分证明双方形成借名买房的合意。且被告张某辩称购买案涉房屋是出于孩子学区考虑，约定房产为被告所有，原告出资对其进行帮助，自己父母亦有资助，符合生活常理。


本案中，原告的举证责任未达到高度盖然性，应承担举证不能的责任。在事实真伪不明的情况下，原告应承担举证不能的不利后果。故对原告请求确认其为案涉房屋实际权利人的诉讼请求，证据不足，不予支持。


据此，依照《中华人民共和国民诉法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告高某、朱某的诉讼请求。


［上诉意见］


高某、朱某上诉事实和理由：


一、上诉人已经提供充足证据证明与高某1形成了借名买房的合意，原审判决认定事实错误。对于上诉人与高某1是否存在借名买房的事实，上诉人认为应当从三方面予以查明，一是当事人借名买房的原因，二是购房款的支付及贷款偿还情况，三是房屋实际占有使用及房屋权属证书保管情况。


第一，一审法院应当重视审查上诉人对借名原因的解释是否符合客观事实、是否具有合理性。首先，上诉人之所以要借用高某1的名字买房系因原告已经退休，年龄过高已经无法通过银行贷款的审核；其次，上诉人当时购买涉案房屋是为了方便照顾刚出生不久的外孙及养老居住，一审中高某1提供的微信聊天记录也详细记录了上诉人是如何委托高某1找寻合适房产并购买的过程；最后，上诉人与高某1系父母与子女的关系，基于双方对于亲情的信任关系并未签订书面的借名买房协议符合生活常理。


第二，购房款由借名人即上诉人出资是认定存在借名买房关系的重要依据。首先，上诉人提供了自身的工资银行流水，证明上诉人有足够的能力负担的起购买涉案房产；其次，上诉人在一审中已经提供了详细的银行流水证明上诉人向高某1的银行账户转款用于支付涉案房屋的首付款、车位款及储藏室款，并自贷款起始月即2019年1月开始每月按时向高某1的银行账户转款（转款金额即为每月房屋银行贷款金额）并由高某1归还中信银行的房屋贷款。


第三，占有、使用、收益是不动产所有权的重要权能，因此房屋的实际占有使用是判断借名事实的重要因素。在一审中，上诉人已经提交了涉案房屋由上诉人购买家具及装修的记录和支付凭证以及房屋居住现状的照片，这充分证明了涉案房产由上诉人实际居住使用，并且上诉人也提交了购房相关的发票及合同原件，该些资料作为实际出资以及房屋产权的重要凭证，一般会由真实权利人亲自保管，这在一定程度上也能佐证借名买房关系的存在。因此，上诉人在一审中已经提供充足的证据证明上诉人借名买房的原因、上诉人系实际出资人及上诉人为涉案房产的实际居住人，上诉人与高某1存在借名买房关系。上诉人的举证已经达到了高度盖然性，但一审法院对于上述事实未能详细审查，甚至予以忽视，导致对于事实认定产生严重错误。


二、一审法院认为“张某辩称购买涉案房屋是出于孩子学区考虑，双方父母出资资助，约定房产为被上诉人所有，符合生活常理”与事实严重不符。


第一，两被上诉人当初所居住的淄博华润橡树湾小区为淄博市优质学区房，根本不存在购买涉案房产系为学区考虑的目的。


第二，张某辩称上诉人购买房产约定为被上诉人所有，其未提出任何证据予以证明，上诉人从未与被上诉人讨论过购买涉案房屋拟赠与给被上诉人。


第三，张某辩称其父母对于涉案房产的首付亦有出资，一审庭审中，张某提供银行流水表示其父母出资5万元，但是该银行流水仅仅显示张某的父母于2018年12月7日至2018年12月10日提现4万元，该款项去向未知，且2018年12月6日涉案房屋的首付款已经全部支付完毕，张某辩称其父母对涉案房屋有出资与事实严重不符。因此，根本不存在上诉人购买涉案房屋系出于孩子学区考虑，出资资助，约定房产为被上诉人所有的事实，一审法院将张某上述辩称作为事实认定的依据属于严重事实认定错误。

三、一审法院判决由上诉人负担案件受理费10,950元无法律依据人民法院收取诉讼费用应正确区分财产案件与非财产案件，从《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定来看，非财产案件的交纳诉讼费原则主要以件为标准交纳，涉及赔偿金额或争议金额的按照财产案件的标准交纳。本案案由为所有权确认纠纷，它是当事人之间因标的物的所有权的成立、内容及归属而产生的纠纷，其并不涉及赔偿金额或争议金额，不属于典型的财产案件，应作为非财产案件以件为标准来交纳。综上，上诉人与高某1存在借名买房关系，一审判决认定事实错误。


被上诉人高某1认同上诉人的意见。

被上诉人张某答辩称：

一、涉案房产并非上诉人为被上诉人代持，上诉人无完整证据链支持其诉讼请求。

1、依据《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而在借名买房类案件中，需要推翻不动产登记薄的公示效力来确定房屋的实际所有人，需要主张一方提供的证据具有高度盖然性，否则将导致公示效力得不到维护。

2、本案中根据一审已查明的事实，高某1在婚姻存续期间作为买受人签订《商品房预售合同》，购买涉案房屋，缴纳了购房款、车位费、储藏室并办理了房屋所有权证书，所有权人登记为高某1。高某1、张某作为借款人和抵押人签订抵押贷款合同，通过高某1账户按月偿还贷款。根据上述事实，高某1为涉案房屋的登记权利人，涉案房产为高某1和张某的夫妻共同财产。现上诉人主张其系涉案房屋的所有权人，其与高某1之间存在借名买房关系，且涉案房屋的首付款及贷款均由其支付和偿还。当事人对借名买房关系存在争议的情况下，法院可以结合双方是否存在借名约定、购房款实际出资情况、房屋控制管理情况、以及借名动机是否合理等因素，综合判断借名买房关系是否存在。

(1)本案中，上诉人与被上诉人根本不存在借名的合意，最开始购房时约定为该套房产为被上诉人的夫妻共同财产，父母出一部分资金对其进行帮助，即赠与，双方从未就借名买房的事情有过约定，且在上诉人提交的第一组证据中的中国建设银行个人活期账户交易明细(银行卡尾号8322)明确显示2018年12月5日，张某转入5万元，2018年12月6日，高某1缴纳首付款387872元。涉案房产所有的首付款均有高某1从自己账户中转入缴纳或者朱某赠与钱款缴纳，只有这笔5万元为张某转入缴纳，这5万元为张某母亲出资，高某1向其借款5万，由张某出资后，张某母亲每日取现交与张某(被上诉人2当庭提交的证据二中有明确显示，张某母亲从2018年12月7日到12月10日每日取现1万，后和家里现有1万凑足还与张某)。如此套房产为上诉人和被上诉人有代持的合意，张某母亲绝对不会为其出钱，两方亲家关系一直不好，在离婚法庭现场甚至大吵特吵。上诉人在庭审过程中并未提交上诉人与高某1、张某合意的证据，且上诉人与高某1为家长和子女的关系，仅有高某1与上诉人的陈述尚不足以证明，需要结合其他证据予以认定。

(2)购房款实际出资情况上，在同类案件中，支持借名买房关系存在的判决中，实际权利人均有完整的证据证明其全部出资。而本案中上诉人并未全部出资首付款，其提交的证据也有明确的显示，其主张的2018年3月份到11月份的相关款项根本与购房无关，不可能在还没有决定购房的情况下，就开始小数额的进行转款，这与生活常识根本不符合。在首付款中，大量的首付款均为高某1从夫妻共同存款中转入，在2017年下半年高某1售出两人所有的房产获得售房款73.5万元，在2017年提前还橡树湾房产房贷26万元后，无任何的大额支出(橡树湾房产为2014年购买，2016年装修完毕入住)，高某1和张某均为事业单位，高某1供职单位隶属于自然国土资源局，为变相垄断行业，待遇与事业编无异，工资更高，双方都有固定收入，有高额公积金，生活消费较低，双方父母均为公务员退休人员，六个人抚养两个孩子完全没有任何压力，两人常年有双方父母的帮衬，怎么会在2017年底到2018年下半年生活就花掉47.5万元，完全不契合实际。而上诉人主张的还款更是没有任何的依据，双方父母在孩子生活期间均有大额赠与与借款，上诉人主张高某1恰恰仅归还了高某1父母的借款，还是有零有整，恰恰和上诉人自己无法举证清楚的款项数额吻合，完全为不切实际的拼凑和捏造事实，而且在上诉人提交的银行流水中高某1对父母有多笔大额的转账，所以高某1父母之前的打款并非借款，高某1也不可能在购房时不与张某商议即对自己父母进行偿还。其实涉案房产的首付款中最少有35万元来自高某1和张某的夫妻共同财产，5万来自于张某的母亲，其余款项为高某1父母的赠与。本案中上诉人的证据无法证实所有首付款均有其支付，且在房屋所有权归属的认定中，如对房屋存在出资并不当然取得该房屋的所有权，如双方存在债权债务关系，应当另行解决。

(3)本案一审中上诉人并没有证据证明其实际居住其中，该套房产现实居住情况并不明了。

(4)本案涉及财产为房产，为夫妻间大宗财产的处分，应由夫妻双方共同达成处分的合意，在本案中事实与上诉人主张并不相符，张某对借名买房的事实并没有知悉，也未与上诉人、高某1达成合意，双方从最开始购房均认可的是赠与。综上，上诉人在本案中负有举证证明借名事实存在的证明责任规则，如原方不能举证形成完整的证据链证明其所称事实，在事实真伪不明的情况下，应承担举证不能的不利后果。

二、上诉人主张并无法律依据，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)第二条规定当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。该条规定中不动产登记簿记载的权利状态系物权状态，而非债权状态，因此，与之相对应的该条中的真实权利状态亦应是物权状态。在物权权属确认中，能够实现物权权属确认的，应当限于已经享有物权的人，依法主张确认其物权，对于并未依法享有物权的人请求确认其享有物权的，不应予以支持。退一步讲，即便双方借名买房关系成立，约定涉案房屋所有权归于上诉人并且被上诉人应将涉案房屋过户至上诉人名下，双方的该项约定仅对约定双方产生约束力，并不发生物权效力，涉案房屋的所有权并未因此转移由上诉人享有。该约定只是在上诉人与被上诉人之间产生了在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力。借名买房合同不能发生物权变动效果，借名人基于借名买房合同享有要求出名人转移房屋所有权的债权请求权，但不直接对房屋享有所有权。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条借名买房的认定和处理，借名人以出名人(登记人)为被上诉人提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。在本案中上诉人的诉讼请求要求确认上诉人为房屋实际权利人没有法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。

三、本案中上诉人与高某1主张代持属于策略考虑，并非基于基本的事实。本案成立于张某和高某1离婚后，其夫妻共同财产尚未分配，上诉人作为高某1的父母，会为女儿进行综合考虑，遂由最开始买房时的双方认可的赠与变化为本案所称的代持。

四、本案案涉房产涉及张某和高某1夫妻共同财产的分割，张某和高某1婚姻期间有大量夫妻共同财产，双方财产均由高某1进行管理，在没有查清高某1所有夫妻共同存款的情况下，根本无法查清本案的基本事实，如对本案单独进行判决确认，将极大损害张某的实际权益，因涉案房产确实有张某母亲出资和高某1、张某夫妻共同财产出资。综上，被上诉人认为一审法院判决事实清楚、法律适用正确，请求法院驳回上诉人上诉请求。  

［二审判决］

二审期间，上诉人高某、朱某提交以下证据：

证据一中信银行《账户交易明细》一宗，载明：截至2022年3月，上诉人每月定时向被上诉人高某1名下的中信银行账户转款6600元，并由被上诉人高某1偿还中信银行的房屋贷款，还款金额为6569.62元。拟证明涉案房屋每月的银行贷款均由上诉人按时支付，结合一审中上诉人提交的证据三至证据五的银行流水等，共同证明涉案房屋的全部款项均由上诉人支付，上诉人为涉案房屋的实际购买人。

证据二居住证明一份，系淄博万科翡翠书院物业服务中心开具的居住证明，上诉人高某及朱某居住于涉案房屋中，结合一审中上诉人提交的证据一至证据八，拟证明上诉人支付了涉案房屋的房屋价款，并进行装修及居住，上诉人才是涉案房屋的实际购买人。

证据三（2019）鲁0303民初5617号民事调解书、（2020）鲁0303民初1329号民事判决书及（2021）鲁0303民初513号民事调解书各一份，说明自2019年起，被上诉人接连三次起诉至法院要求离婚并于2021年6月9日经法院调解后离婚。结合证据一证明两被上诉人2019年时感情已经彻底破裂，上诉人仍然每月按时向被上诉人高某1打款用于偿还房屋贷款，若如被上诉人张某所说涉案房屋为赠与，上诉人在此种情况下仍然按时打款偿还贷款的行为与事实及常理不符。

被上诉人高某1对上述证据及证明效力无异议。

被上诉人张某经质证认为：

对证据一的真实性没有异议，对其证明内容和证明对象有异议，但认为本案贷款为高某1和张某共同贷款，上诉人提交的该份证据为高某1的银行流水，每月银行贷款由高某1按月支付，更能证明涉案房产为夫妻共同财产，在一审中上诉人提交的银行流水明确显示本案涉案房屋的首付款由上诉人赠与金额、被上诉人夫妻共同财产、被上诉人张某父母出资共同组成，并非上诉人所称所有购房款均有上诉人支出。

对证据二，认为淄博万科翡翠书院物业服务中心不具有独立法人身份，不具有出具居住证明的资格和公信力；该份证据所盖章不为备案公章，其为所谓的业务专用章，真实性无法进行核实，且应由证人出庭作证，没有经过当庭质证的证人证言不因采纳。该份证据在一审中已经取得，并非一审判决后形成的新证据，显属其逾期提供的证据，不应采纳。

对证据三的其真实性无异议，但认为恰恰证明了两被上诉人在2021年年中才感情破裂调解离婚，且偿还贷款为高某1履行贷款合同的行为，与双方感情是否破裂并无直接联系。

被上诉人高某1提交以下证据：

证据一《委托具结书》及房产面积测绘合同一份，载明淄博世界贸易中心置业有限公司委托其员工杨某办理相关房产测绘业务，证明高某1一审提供的证据2、3中的杨某系万科翡翠书苑小区的工作人员。

证据二聊天记录一宗，载明高某1与张某聊天记录中提到了杨某，证明张某对于杨某的身份是知晓的。认为结合在案其他证据，能够综合证明高某1帮助上诉人与万科翡翠书苑的工作人员杨某联系，并沟通户型位置等事宜。涉案房屋实际是由上诉人购买，被上诉人高某1仅为代持，被上诉人张某对此亦知晓。

上诉人高某、朱某对以上证据及证明效力无异议。

被上诉人张某经质证认为：

对证据一，认为该份证据为复印件，无法核对其真实性，且该份证据仅仅能证明杨某为万科的工作人员，办理过万科相关业务。

对于证据二的真实性无异议，但认为不能证明高某1的证明目的，且恰恰证明两被上诉人对购买涉案房产有过商议，上诉人所称被上诉人张某对购买房产情况不知情，并不属实。后来被上诉人张某找过杨某，针对本案的房产优惠了5000元。

对于上述证据在本案中的证明效力，本院将结合在案其他证据予以综合评析相应证明效力。

本院经审理查明，1、自2018年3月9日至2018年12月5日，从上诉人朱某银行账户转入被上诉人高某1银行账户共计480000元。被上诉人高某1通过其银行账户于2018年12月6日向淄博世界贸易中心置业有限公司账户共计支付涉案房产首付款787872元；2、自2014年6月8日至2016年12月12日，从上诉人高某银行账户转入两被上诉人银行账户共计214000元；3、2019年8月28日，从上诉人朱某银行账户转入被上诉人高某1银行账户共计130000元，被上诉人高某1于2019年8月27日、28日向淄博世界贸易中心置业有限公司账户支付130000元用于支付涉案房产车位款；4、自2019年1月起至2022年3月，上诉人朱某每月向被上诉人高某1银行账户转款6600元，被上诉人高某1每月偿还中信银行的涉案房产贷款6569.62元；5、上诉人自2012年年底起对涉案房屋进行了装修，并支付了相应装修费用共计40000元，购买了家具并支付了相应费用；6、上诉人现居住于涉案房屋。

其他事实与一审认定相同。

本院认为，本案二审期间的焦点主要有以下几点：一是涉案房产的实际购买人为谁，谁为涉案房产的实际权利人；二是被上诉人张某主张涉案房产及相应资金系上诉人的赠与是否应予支持。

关于第一个焦点即涉案房产的实际购买人为谁、谁为涉案房产的实际权利人的问题，经审查，对于涉案房产的购房资金，除少量款项因上诉人高某、朱某未提交足够有效证据证明其女儿即被上诉人高某1支付的相应款项系由上诉人存入被上诉人高某1银行账户的资金外，其余首付款中的绝大部分、车位款、装修及家具款、房贷还款，均有两上诉人的资金转入证据予以证实，上述资金转账证据足以证实涉案房产的实际购房人为两上诉人。结合在卷涉案房产的购买过程、居住状况等事实，足以证明两上诉人为涉案房产的实际权利人，上诉人有关涉案房产系借被上诉人高某1之名代持的主张具有事实依据，对此，本院予以支持。

被上诉人张某主张由于被上诉人高某1持有两人夫妻关系存续期间73万余元的售房款及其他资金因而不能排除高某1使用该款项支付涉案房产购房款，本院认为，该73万余元及其他款项属实与否，皆不能否定两上诉人转入资金购买房产的事实，张某的该项理由于法无据，对此，本院不予支持。关于张某辩称其母亲也曾出资50000元用于购买涉案房产，经查，并无有效证据证明张某转入高某1账户的相应款项系张某母亲出资，对其该项主张，本院不予支持。

关于第二个焦点即被上诉人张某主张涉案房产及相应资金系上诉人对两被上诉人的赠与是否应予支持的问题，被上诉人张某主张上诉人的相关转入资金系上诉人对两被上诉人的赠予，本院认为，根据涉案各方当事人的收入及家庭经济状况，上诉人在较长时间内，持续大量转款，资金数额巨大，且上述资金中，部分资金转款发生于两被上诉人离婚诉讼期间，被上诉人的主张既无事实依据，也与常理不符。张某亦主张涉案房产系上诉人对两被上诉人的赠予，该主张亦既无事实依据，也于常理不符。对其主张，本院不予支持。

综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产的物权的真实权利人，请求确认其物权的，应予支持。本案中，根据涉案房产的购买过程，首付款的绝大部分资金及车位款、分期付款、房屋装修资金及家具购置费用皆由上诉人支付的事实、目前房屋的实际居住状况等事实，足以证实上诉人系涉案房产的实际购买人，上诉人主张涉案房产系借被上诉人高某1之名持有的主张既有上述出资凭据予以证实，也与上诉人有关朱某年龄较大办理房屋贷款受限的主张相符，上诉人有关其为涉案房产实际权利人的主张，具有事实依据，对其主张，本院予以支持。

关于涉案房款中部分资金支出的认定问题，经审查，在涉案房产缴纳的787872元首付款中，有证据证明系由上诉人转入被上诉人高某1银行账户的为2018年购买涉案房产过程中转入的480000元、2014年至2016年间转入两被上诉人银行账户的214000元。对于上诉人主张2018年10月23日存入高某1建设银行账户的20000元、2019年11月两次存入高某1建设银行账户28875元、2014年8月至2017年6月存入高某1建设银行账户的82000元，以上共计130875元，上诉人主张系其将现金存入被上诉人高某1的银行账户，高某1再用该部分资金支付相应房款，该部分资金应属于上诉人的资金，本院经审查，现有证据不足以证实上述资金系上诉人存入高某1的银行账户，对于该130875元，两被上诉人高某1、张某可另行向上诉人高某、朱某主张其合法权益。

综上，一审法院认定部分事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2021）鲁0303民初6820号民事判决；

二、上诉人高某、朱某为位于淄博市张店区房产的实际权利人。