折算去世配偶工龄买的公房，是个人还是夫妻共同财产？怎么继承？


［案例详情］


被继承人于峰（化名）先后结过两次婚。和第一位妻子方平（化名）有两个孩子，分别是于小五（化名）和于小二（化名）。和第二位妻子李静（化名）也有两个孩子，分别是于小九（化名）和于小三（化名）。李静于1980年7月25日去世，被继承人于峰于2001年5月7日去世。


于峰去世后在北京市西城区月坛北街留了一套房子，这套房子以前是承租公房，后来于峰将房子买断了，并登记在自己名下。但在买断的时候使用了已经去世的第二任配偶李静二十年的工龄。那这套房子是于峰和李静的夫妻共同财产？还是于峰的个人财产？在李静和于峰双双去世后这套房子到底应该怎么分呢？


首先我们来分析分析这套房子到底是夫妻共同的还是于峰自己的


折算去世配偶工龄买的公房到底是夫妻共同财产还是个人财产


第一，这套房子由于峰个人承租，且自行买断并登记在自己名下。于峰在1998年3月15日提出购房申请并预交两万元房款。于峰和李静的儿子于小三在于峰去世后代于峰与西城区土地管理局补签了成本价出售直管公有住宅楼房协议书。该协议书明确显示房屋实际售价为18049.31元，应缴纳公共维修金1391元，合计实际支付金额19440.31元。


第二，折算工龄不代表获得房子产权。工龄优惠是指在房改时售房单位根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予的工龄折扣，是我国住房制度改革过程中的特有产物，具有很强的政策属性，并不同于法律意义上的财产。因此，不应当认为使用工龄抵扣会产生物权效力。


第三，于峰买断房子的时候李静已经去世，去世之后即丧失民事主体资格，已经不具有购房的资格。房子是于峰以自己的名义购买的，应当属于峰的个人财产，即便使用了李静的工龄优惠，亦不能改变案涉房屋为于峰个人所有的事实。因此这套房子是于峰的个人财产，而不是于峰和李静的夫妻共同财产。因此这套房子肯定可以由于峰的继承人按照顺序继承。


于峰用了李静的工龄抵扣，省了不少钱呢，这房子成于峰一个人的了，有人说，这对李静太不公平了！


房子虽然为于峰个人财产，但李静工龄抵扣的这部分财产利益算是李静的个人财产，是作为遗产由李静的继承人继承的。


法院判决折算配偶工龄买的公房如何继承


下面我们来分析这套房子到底应该怎么继承


首先这套房子的所有权归于峰，因此在他去世后他的继承人肯定可以按照一定的比例继承这套房子。其次就是李静工龄抵扣的部分财产利益，这一部分需要进行析产。法院会按照一定的比例析出工龄抵扣的部分，就该部分折价。北京高院出过一个计算公式：工龄对应的财产价值=（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分/购买公房时房屋市价）x房屋现值。也就是说，要算出李静工龄对应的财产价值需要知道两个价值，一个是房屋购买时的价值，一个是房屋现在的市场价值。


在这个案件审理过程中，于小三就向法院申请对该房屋现在的市场价值及购买时的市场价值进行评估。法院同意进行评估，并委托了仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司进行评估。仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司出具评估报告，该报告显示房屋现在市场价值为845.07万元。但因为缺乏相关依据，无法对该房屋购买时的市场价值进行评估。


有人会说，怎么评估机构还评估不出来房屋价值啊？这在实践中很普遍，房屋价值评估不出来有很多原因，这个案件是因为时间久远，已经没有可以参考的数据材料。那如果评估不出来结果该怎么办呢？如果出现这种情况，一般可由当事人之间协商，不能达成一致意见的，就由法院酌定。在本案中就是由法院酌定的。


法院综合考虑该房屋的购买时间、购买时的价格、折算的工龄情况、房屋面积、优惠方式以及现在的市场评估价值，根据上面的公式，酌情计算确定月坛北街房屋中李静工龄所对应的财产价值应为305935元。


而这305935元就是李静工龄对应的财产利益，是她个人的遗产，由她的继承人继承。


购买公房时抵扣工龄不代表获得房屋产权，但抵扣工龄部分对应的财产利益也受到法律保护，会作为遗产进行分割。