以买卖形式实现房产赠与目的，法院如何认定？


［案例详情］


1952年，张某和张某樵相恋并登记结婚，婚后生育了四个孩子：张某钧、张某秋、张某雪、张某烈。登记在张某樵名下的201房屋和502房屋，属于夫妻两人共同共有。


2013年，张某与世长辞，生前并没有留下遗嘱。张某樵于张某去世后的第二年5月将其名下售价为230万元的201房屋出售给张某雪，签订合同当日双方便办理了房屋过户手续，完成了过户，但作为“买受人”的张某雪一直没有支付房屋价款。同年6月，张某樵又将其名下的另一套房屋（价值150万元的502房屋）出售给其子张某钧，双方于当日签订合同便完成了房屋的过户，同样，张某钧也没有支付150万元的房屋价款。


［法院判决］


法院经审理认为，涉案的201房屋和502房屋属于夫妻共同财产，张某去世后，没有留下遗嘱，应该按照法定继承来分配房产，同时涉案的201房屋和502房屋属于夫妻共同财产，因此，两套房屋中有属于张某的份额，这部分应该由张某樵及其四位子女共同继承。而张某樵擅自将两套房屋卖给其子女，两个子女亦未支付合理对价，其行为属于恶意串通，侵害了其他子女的财产权益，故张某樵分别与张某雪、张某钧签订的两份房屋买卖合同应属无效。


后张某樵去世，其四个子女要进行遗产分割，遂诉至法院。一审法院经审理认为，虽然张某樵与张某雪、张某钧签订了房屋买卖合同，但张某樵并非是想要售卖房屋给子女，“买卖”房屋自然不是其真实意思表示，而是通谋虚假的意思表示，故两份房屋买卖合同均无效。二审法院经审理认为，张某樵是想通过买卖的形式到达房屋过户的目的，其内心真意是将涉案房屋中属于自己的份额分别赠与张某雪、张某钧，“赠与”则是其真实意思表示，即张某樵将属于自己的房屋份额分别赠与张某张某钧的行为是有效的。


［律师说法］


判断合同性质不能只看其外在形式，应当从当事人真实的意思表示，合同的真实目的等各方面进行综合考虑，即需要探究当事人的内心真意。根据《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。


表意人欠缺内心真意，且对方在明知表意人此项非真实的意思表示的情况下，故意实施非真实意思的合意表示，这属于通谋虚假的意思表示。结合本案，张某樵在分别与张某雪、张某钧两人签订房屋买卖合同时，欠缺内心真意，通俗来讲，张某樵只是想通过买卖的形式，将自己名下的两套房屋分别过户给张某雪、张某钧，根据《民法典》第595条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，但张某樵的真实意思并非让张某雪、张某钧两人支付价款，通过买卖的形式也只是为了方便过户，显而易见，签订房屋买卖合同属于双方虚假意思表示的结果，因此，房屋买卖合同无效。


相应地，张某樵作为父亲，其真实意思是想将其名下的两套房屋赠与自己的子女，只是没有采取赠与的外在行为方式，根据《民法典》第657条的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿地给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，张某雪、张某钧都没有支付购房款，说明是无偿的，张某樵将房屋赠与张某雪、张某钧是其隐藏的意思表示，才是真实的意思表示。那么是否意味着赠与合同一定是有效的呢？


赠与合同可以出现有效、无效、部分有效、部分无效、效力待定、可撤销等多种效力。如果该赠与合同没有违反法律规定、行政法规的强制性规定，且没有违反公序良俗，也没有欺诈、胁迫导致显示公平等可撤销的事由，则该赠与合同有效。反之则无效，或者可撤销。


［律师提示］


老人想将自己的房屋传承给下一代，有多种方式可供选择，如赠与、买卖、继承等，因“买卖”方式过户方便且税费较低，大多数人会选择这一方式，但其往往最容易引发家庭内部纠纷，导致兄弟姐妹对簿公堂。


另外，如果一方想要证明是赠与，就要积极承担举证责任，但以房屋买卖的方式实现房屋的变更登记目的的行为，通常发生在父母和子女或者其他亲属这种比较亲密的关系之间，双方不会特意留下类似“特别说明”这样的书面证据，甚至一些短信记录、微信聊天截屏也会因时间久远而难以取得，因此，在选择房屋过户方式的时候要谨慎，要充分考虑到潜在的法律风险，如果选择买卖方式，一定要注意证据的保留！